Vastgoed verhuren in Spanje of Portugal: tips van Pedro

Mogelijk ben je van plan vastgoed te kopen (of heb je dit al gedaan). Maar hoe zit het nu met de verhuurmogelijkheden van je woning(en) en daarmee je rendement? Hieronder vind je een uitgebreide uitleg én tips van Pedro voor het verhuren van je Spaanse of Portugese vastgoed.

Waarom je Portugese of Spaanse vastgoed verhuren

Het verhuren van je woning kan een slimme zet zijn. Het levert extra inkomsten op en je vastgoed blijft in gebruik. Het is dus een goede manier om de kosten van het hebben van een (tweede woning te dekken. Klinkt goed, toch?
Het kan ook zijn dat je echt wilt investeren in vastgoed zonder er zelf (veel) gebruik van te maken en daarmee (op de korte én lange termijn) rendement te maken. Zowel door directe inkomsten als vermogensopbouw via een potentiële waardestijging. Ook dan zijn onze tips over de verhuur van je vastgoed van belang.

We starten even met de aankoop en de gevolgen voor verhuur.
(heb je al een woning gekocht? Ga dan door naar direct verhuren)

De aankoop van vastgoed dat je wilt verhuren

Regelmatig komt het voor dat er bij de aankoop géén rekening is gehouden met de mogelijkheden tot verhuur, terwijl dit wel specifiek de wens was bij de aankoop. Daarom vertellen we je een aantal zaken waar je rekening mee kunt houden bij de aankoop, zodat je hier rekening mee kunt houden:

• Voldoet de woning die je koopt aan de regels voor verhuur?
• Wat is de locatie en welk type woning betreft het voor verhuur?
• Wat zijn de kosten en is er een hypotheek nodig voor de aankoop?

Voldoet de woning aan de regels voor verhuur

De regels in Spanje en Portugal kunnen soms best streng zijn. Deze verschillen per gemeente, maar zeker in de steden worden er eisen gesteld. Denk aan veiligheidseisen of aanwezigheid airconditioning. Mist hier iets? Dan zul je extra moeten investeren in je woning om deze te verhuren!

Locatie & type woning

Uiteraard is de locatie heel belangrijk, omdat dit bepaalt welke verhuurprijs je kunt vragen en wat de bezettingsgraad zal zijn. Via Pedro’s verhuurrendementcheck kun je dit vaststellen trouwens! Daarnaast is het type woning van belang. Bij appartementencomplexen is er ook vaak een soort VVE die wel of geen akkoord geeft op verhuur en dus roet in het eten kan gooien!

Wat zijn de kosten voor verhuur en financiering

Regelmatig krijgt Pedro vragen over de opbrengsten. Maar ook de kosten doen ertoe. Je dient een woning te onderhouden, mogelijk een woningbeheerder in te schakelen, je zal inkomstenbelasting moeten betalen en bij aankoop betaal je de kosten koper. Wil je met een hypotheek financieren? Dan betaal je ook 20-30% zelf als eigen inbreng op de aankoop. Dit alles is dus belangrijk voor je rendement. Meer hierover lees je in ons artikel over rendement maken op je vakantiewoning

Effect van hypotheek op verhuur

In tegenstelling tot in Nederland, kennen Spanje of Portugal (nog) geen zelfbewoningsplicht voor aankopen met een hypotheek. De bank waar je de financiering regelt zal dus géén voorwaarden stellen voor het verhuren van je woning als non-resident aankoper.
Wél krijgen we regelmatig de vraag of (potentiële) verhuur invloed heeft op de hoogte van je hypotheek. Hier kan Pedro kort in zijn: nee. De Portugese en Spaanse banken zien de aankoop als een privéaangelegenheid en zullen dus alleen jou als aankoper beoordelen op de maximale financieringsmogelijkheden. Eventuele toekomstige inkomsten zijn ook privé. Dit geldt overigens ook voor meer zakelijk verhuur, zoals een B&B. De woning koop je als privépersoon.

Er is een uitzondering waar je de woning koopt in een lokale BV (Spaanse SL of Portugese LDA). Maar in dit geval adviseren we je met een professionele advocaat te praten, die dit helemaal met je opzet.

Bij verhuur wordt er vaak alleen naar de inkomsten gekeken. Maar de kosten zijn nét zo relevant. Deze bepalen je uiteindelijke rendement.

Types verhuur (vast vs. kortetermijn)

Laten we doorgaan met het daadwerkelijke verhuren van de woning. Wel is het belangrijk om het verschil tussen permanente bewoning (vaste verhuur) en kortstondige (toeristische) verhuur te maken. Bij de eerste is de wetgeving in Spanje en Portugal vrij streng en kun je zelf eigenlijk geen gebruik maken van de woning.

Bij de tweede gaat het dus om kortstondige verhuur, waarbij je zelf ook een deel van het jaar gebruik maakt van de woning. In principe geldt een maximale huurperiode van 3 maanden of 90 dagen. De regels hiervan vallen onder de toeristische huurwetgeving. Vanaf hier zullen we het dus alleen over deze toeristische verhuur hebben. En daar heb je een verhuurlicentie voor nodig.

Verhuurlicentie of toeristenvergunning aanvragen

Net als in Amsterdam zijn de problemen rondom toeristische verhuur in Spanje én Portugal niet uitgebleven. Daarom zijn ook in Spanje de lokale overheden strenger gaan optreden tegen kortetermijnverhuur via platforms als AirBnB, om overlast te voorkomen en de eigen hotelbranche te beschermen.

In Spanje is dit per provincie (comunidades autónomas) geregeld en is het bijna altijd nodig om een wettelijke vergunning te krijgen voor verhuur en de woning dient ook geregistreerd te worden (er is een registratienummer nodig). Zeker in zeer toeristische steden als Barcelona of Palma is het tegenwoordig zeer lastig om nog een verhuurvergunning te krijgen. De gemeente dient namelijk stukken op te sturen naar de provincie om de licentie uit te geven, maar kunnen dit weigeren (of vertragen). Zorg dat je vóór de aankoop dus goed uitzoekt of de gemeente wel vergunningen wil toestaan!

In Portugal wordt dit ook per gemeente geregeld, maar daarbovenop zal een VVE ook meebeslissen. Het komt regelmatig voor dat in bepaalde steden beschermde zones zijn ingericht, die toeristische verhuur verbieden om zo het sociale karakter van een wijk te behouden.

Let ook op dat verhuurlicenties steeds vaker voor bepaalde tijd afgegeven worden. Deze moeten na X jaar verlengd worden, en het kan zijn dat deze dan komt te vervallen!

Er wordt door verkopers en makelaars vaak makkelijk gedaan over verhuurvergunningen. Het kan lonen om dit in een vroeg stadium met onze specialist te checken!

Vereisten voor verkrijgen verhuurlicentie

Wanneer je een verhuurlicentie wilt voor je Spaanse of Portugese vastgoed, dan moet je aan regels voldoen. O.a. sinds de nieuwe Spaanse huurwet is dit strenger geworden. Denk aan:

• Eisen van de lokale gemeente (verschilt)
• The requirements of the VVE (in the case of a residential complex)
• Property requirements (water, electricity, etc. in order)
• Energy certificate
• Safety regulations

In zowel de Spaanse als Portugese huurwet is opgenomen dat eigenaren van een woningcomplex, zoals een condominium / appartementengebouw meer rechten krijgen om beperkingen in verhuur op te leggen. In binnensteden zijn woningcomplexen eerder de regel dan de uitzondering, dus ook hier dien je eerst navraag te doen bij de eigenaar van het complex.
Je gaat een registratienummer nodig hebben, te regelen via de lokale overheid / gemeente. Hiervoor dien je een aanvraagformulier in (declaración responsable in Spanje en licença de utilização in Portugal) waarbij je ook moet kunnen aantonen dat je woning de legaal en geschikt is, en voldoet aan fundamentele gezondheids- en veiligheidseisen, zoals: verwarming en/of airco, sanitaire voorzieningen compleet, elektriciteit, schoon drinkwater en de contactgegevens van verhuurder.

Kortom, het kan dus lastiger zijn dan je denkt om deze vergunning te krijgen. Zowel Spanje als Portugal kunnen vrij bureaucratisch zijn en een berg papierwerk is vaak onvermijdbaar!

Specialisten inschakelen voor verkrijgen verhuurlicentie?

Je kunt het aanvraagformulier zelf indienen, maar het aanleveren van de woningeisen is een vrij complexe zaak. Soms helpt de makelaar of de verkoper van de woning. Maar in veel gevallen is dit een advocaat in Spanje of Portugal die gespecialiseerd is. Pedro brengt je graag in contact!

Vraag Pedro om hulp

Hoe vraag ik een verhuurlicentie aan?

Pedros tips bij verhuur van je vastgoed

Pedro heeft 5 belangrijke tips voor het verhuren van je woning in Spanje of Portugal:

1. Je woning voorbereiden + woningverzekering

Wanneer je ook zelf in de woning verblijft, moet je er rekening mee houden dan anderen in je huis leven. Zijn er afgesloten ruimtes of kasten voor je eigen spullen? Zijn de meubels geschikt voor (toeristisch) gebruik? Is alle essentiële huishoudelijke apparatuur er? Is de woning veilig en is er ehbo? Wifi geregeld?
Besef dat er dingen kapot zullen gaan of verdwijnen. Een woningverzekering kan helpen om de schade te beperken. Vaak bieden platforms als AirBNB ook aanvullende verzekeringen.

2. Verhuurprijzen vaststellen

Welke prijzen ga je hanteren? Een te lage prijs kost je geld en trekt mogelijk de verkeerde mensen aan. Een te hoge verhuur? Dan krijg je mogelijk te weinig boekingen en een te lage bezetting…
Wil je jouw opbrengst maximaliseren en een optimale prijs vragen (per seizoen)? Gebruik dan Pedro’s verhuurrendement calculator!

3. De juiste huurders vinden

Met toeristische verhuur, haal je ook soms vervelende gasten binnen. Denk aan mensen die jouw woning vies achterlaten, een feestje geven of vreemde types binnenlaten. Maak dus gebruik van screenings, chat met gasten over het doel van het verblijf en maak afspraken en regels! Een lokale woningbeheerder kan dit voor je uit handen nemen.

4. Marketing van je woning

Je zult ook gasten moeten vinden, die van je woning gebruik willen maken. Dit kan bijv. via AirBnB en Booking, of denk juist aan Marktplaats voor Nederlanders! Goede foto’s en een aantrekkelijk omschrijving is belangrijk. Ook tellen je reviews. Het is ook mogelijk om zelf een website bouwen voor je woning(en) waarmee je promotie gaat doen. Stuur ons een berichtje als je hier vragen over hebt.

5. Vergeet je belastingen niet

Naast belastingen voor “bezit” van je woning, betaal je ook inkomstenbelasting over je verhuurinkomsten. Deze dien je bij de belastingdienst van Spanje of Portugal aan te geven. In geval van toeristische verhuur is dit 1x per kwartaal. In Spanje gebruik je Formulier 210 (Modelo 210) en betaal je 19% belasting. In Portugal is dit Modelo 3 en bedraagt het belastingpercentage 28% voor niet-ingezetenen.

Woningverhuur in Spanje of Portugal uitbesteden

Klinkt bovenstaande nu als veel werk? Besef dan dat een lokale woningbeheerservice je veel tijd, stress en geld kan besparen. Veelal wordt er een behoorlijk percentage gevraagd (15-20%), maar ze doen hier ook erg veel voor. denk aan:

• Registratieplicht van huurders (NAW gegevens, nationaliteitsbewijs, etc.) en indien bij de Guardia Civil of Policia Nacional
• Schoonmaak en woningcontroles
• Regelmatige check alarmen en gas/water/licht
• Woningonderhoud (incl. tuin of zwembad)
• Marketing (vaak doen zij dit efficiënt via verhuurplatforms)
• Meertalige sleuteluitgifte (in Spanje moet dit vaak fysiek)
• Belastingservice, vaak als extra service vanuit een kantoor

Wil je nou meer info over het uitbesteden? Chat dan even met Pedro!