Waar moet je op letten bij de koop van een Spanisches Haus?

Het komt in Spanje namelijk helaas (te) vaak voor dat er gebreken zijn aan de woning. Zorg er dus voor dit (op tijd) te controleren. De belangrijkste tip van Pedro is dat je je laat begeleiden door een advocaat, maar wees uiteraard ook zelf op de hoogte waar je op moet letten. In dit artikel neemt Pedro je mee in de zaken waar je op moet letten bij het kopen van een woning in Spanje.

Hoe controleer ik een woning in Spanje op gebreken?

Er zijn verschillende zaken die spelen bij het kopen. Ten eerste heb je te maken met de verschillende partijen bij een aankoop in Spanje, zoals de verkoper, makelaar en andere actoren. Al deze partijen willen iets halen uit jouw aankoop, dus wees hiervan bewust. Daarnaast heeft de woning zelf ook mogelijke gebreken die je wilt checken. Als laatste gaan we in op de documenten die je nodig zal hebben. Vamos!

Waar moet je op letten bij de daadwerkelijke koop van een woning in Spanje?

Wanneer je een woning in Spanje gaat kopen heb je te maken een verschillende partijen. Je hebt de verkoper, de makelaar, evt. een aankoopmakelaar, een notaris, een hypotheekadviseur, de bank die de hypotheek uitgeeft. En een advocaat / juridische partij die je bijstaat.

Iedere partij zal iets van jou willen – en niet allerminst belangrijk – een monetaire vergoeding voor de geleverde diensten. Dit is Spanje nu eenmaal heel normaal, en vaak uitgebreider dan in je thuisland.

Vooral belangrijk is dat je niet onnodig gaat besparen op bepaalde diensten, zoals een advocaat, want goedkoop blijkt maar al te vaak duurkoop! Ook een hypotheekadviseur kan veel geld op de lange termijn besparen, dus vraag Pedro zeker naar zijn advies!

Druk op de aankoop

Een veel voorkomend iets, is dat de verkopende partij veel druk zal zetten op een snelle koop. Pedro schreef een heel artikel over “laat je niet gek maken bij een Spaanse aankoop”, die je absoluut moet doorlezen.

Belangrijk hierbij is dat het vaak wachten is op verschillende partijen, die groen licht geven op een bepaalde stap. Een verkoper zal vaak snel willen handelen, en kan druk zetten om snel een (voorlopig) koopcontract te tekenen.

Maar de realiteit is dat een koopcontract in Spanje géén koop onder voorbehoud van financiering kent en dat je dus snel veel geld kunt verliezen (tot 10% van de aankoopprijs).

Een advocaat is heel belangrijk als juridische aankoopbegeleider. Je wordt geholpen door de verschillende stappen én met de mogelijke gebreken op een Spaanse woning bij aankoop.

In Spanje kennen ze in de regel géén koop onder voorbehoud van financiering.

Voorbeelden van gebreken bij aankoop Spaanse woning

Pedro heeft een aantal voorbeelden van waar kopers in het verleden tegenaan liepen:

• De (voorgaande) eigenaar heeft nog openstaande schulden, en aangezien in Spanje schulden zijn verbonden aan de woning zelf, en niet aan de eigenaar, worden de lasten en pandrechten die nog op de woning rusten, automatisch de verantwoordelijkheid van jou als nieuwe eigenaar.
• Van de 100 vierkante meter die in het koopcontract staan, is slechts 50 vierkante meter legaal geregistreerd. De rest is zonder vergunning bijgebouwd of geclaimd van buren.
• De verkopende partij is helemaal niet de rechtmatige eigenaar van de woning. Dit heeft te maken met successie en erfrecht in Spanje, waarbij bijvoorbeeld een niet erfgenaam de woning verkoopt. Mogelijk willen ze belasting vermijden en vaak vragen ze dus of de koop in cash kan plaatsvinden.

Al deze zaken komen vaker voor dan je denkt. En helaas zijn het dealbreakers, wanneer je bijvoorbeeld een hypotheek wilt. Voor de Spaanse bank zijn dit redenen om géén hypotheek op je woning te verschaffen.

Zorg voor een goede voorbereiding en voorkom bovenstaande problemen!

Hoe doe je een controle van je (toekomstige) Spaanse woning

Als eerste kun je de Spaanse woning gaan controleren in de ‘Registro de la Propiedad’. In dit eigendomskadaster kan je veel informatie terugvinden die voor jou als huiskoper in Spanje belangrijk zijn. Zo weet jij bijvoorbeeld wie de rechtsmatige eigenaar en verkoper is van de woning en of er nog schulden op de woning aanwezig zijn. Met kennis van deze informatie zul je snel zien of er verborgen zaken zijn m.b.t. de Spaanse woning.

Deze informatie vind je op de Nota Simple, die je kunt opvragen.

Nota Simple

Wil je een traag en ingewikkeld aanvraagproces bij een Spaanse bank vermijden? Regel dan via holapedro zelf je hypotheek. Wij regelen de volgende zaken voor je:

Via het Registro krijg je een Nota Simple. Dit is een verkort uittreksel uit dit kadaster. Jouw makelaar of advocaat kan dit document opvragen. Het is verstandig om dit op tijd te doen. Het zou zonde zijn als je na het doen van een aanbetaling er pas achter komt dat de woning illegaal gebouwd is, toch? Wees er daarom altijd op tijd bij en vraag jouw Nota Simple altijd op tijd aan.

Pedro's tip is om altijd met een advocaat samen te werken. Deze kan o.a. eenvoudig een nota simple voor je aanvragen.

Registro de la Propiedad vs. het Catastro

De bovengenoemde Registro de la Propiedad wordt vaak onterecht vergeleken met het Spaanse Catastro. Dit zijn twee verschillende kadasters.

De eigenaar van de woning moet ook in het “Catastro” de woning inschrijven, dit is echter meer een kadaster voor fiscale doeleinden. Als je eigenaar bent van een woning in Spanje moet je namelijk jaarlijks ‘Onroerend goed belasting’ betalen. In Spanje heet dit Impuesto de Bienes Inmuebles. Dit bedrag betaal je aan de gemeente waar de woning gelegen is.

Het bedrag wordt gebaseerd op de regionale kadastrale waarde van de woning die in het Catastro geregistreerd staat. Dit is niet de prijs die jij betaalt hebt voor de woning. De kadastrale waarde wordt op een andere manier berekend en is afhankelijk van bepaalde richtlijnen. Er wordt hierbij gekeken naar de ligging van de woning en de waarde van omliggende woningen. Afhankelijk van de gemeente, kan de belasting verschillen tussen 0,3% en 0,9%.

Let op:
Degene die op 1 januari eigenaar is van de woning, is belastingplichtige voor het gehele jaar.

Juridische hulp bij het controleren van je aankoop in Spanje?

Een goede (Nederlandstalige) advocaat kan veel problemen voorkomen en zorgen dat de aankoop soepeltjes verloopt. Een advocaat doet naast bovenstaande punten nog meer. Denk aan:

• De controle van vastgoedobject. Dit gebeurt op de eigendomssituatie, de schuldenpositie en de legaliteit van het aan te kopen vastgoed.
• Opstellen en controleren van contracten. O.a. het voorlopige en uiteindelijke koopcontract
• Betalingen verrichten. Je kunt een volmacht geven voor jouw betalingen aan alle partijen én de due diligence laten uitvoeren voor anti witwas wetgeving.
• Begeleiding & controle van overdracht. Dit omvat o.a. de ondertekening van de notariële akte bij definitieve koop.
• Inschrijving koopakte woning in het Spaanse register.
• Voldoen van belastingaangifte. Het invullen van de documenten en de afdracht van de diverse belastingen die komen kijken bij de aankoop van een huis in Spanje.

Pedro kan je helpen bij deze aankoopbegeleiding. Dit kan een volledige ondersteuning zijn, of een voorlopige woningcheck, zodat je weet of je de woning juridisch gezien wel wilt kopen. Wel zo handig!

Aan de slag met je woningaankoop in Spanien?

Laat Pedro je helpen met je vragen omtrent je Spaanse aankoop. Beter gevraagd dan nooit geweten. En komt Pedro er niet uit? Dan helpt het team van holapedro je graag verder.

Chatten mit Pedro

Of start je hypotheekindicatie

Moet ik dat koopcontract al tekenen?