Vermietung von Immobilien in Spanien oder Portugal: Tipps von Pedro

Vielleicht haben Sie vor, eine Immobilie zu kaufen (oder haben dies bereits getan). Aber wie sieht es mit den Vermietungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie(n) und damit Ihrer Rendite aus? Im Folgenden finden Sie eine ausführliche Erklärung und Tipps von Pedro zur Vermietung Ihrer spanischen oder portugiesischen Immobilie.

Warum sollten Sie Ihre portugiesische oder spanische Immobilie vermieten?

Ihre Immobilie zu vermieten kann ein kluger Schachzug sein. Sie bringt ein zusätzliches Einkommen und Ihre Immobilie bleibt in Gebrauch. Es ist also eine gute Möglichkeit, die Kosten für eine (zweite) Wohnung zu decken. Klingt gut, oder?
Es könnte auch sein, dass Sie wirklich in Immobilien investieren wollen, ohne sie selbst (viel) zu nutzen, und damit (kurz- und langfristig) eine Rendite erzielen wollen. Sowohl durch direkte Einnahmen als auch durch Kapitalbildung über eine mögliche Wertsteigerung. Auch dann sind unsere Tipps zur Vermietung Ihrer Immobilie wichtig.

Wir beginnen kurz mit den Auswirkungen von Kauf und Miete.
(Haben Sie bereits eine Immobilie gekauft? Dann weiter zur Direkteinstellung)

Kauf einer Immobilie, die Sie vermieten möchten

Es kommt häufig vor, dass die Mietoptionen beim Kauf nicht berücksichtigt wurden, obwohl Sie genau das beim Kauf wollten. Deshalb sagen wir Ihnen ein paar Dinge, die Sie beim Kauf beachten sollten, damit Sie dies berücksichtigen können:

• Entspricht die Immobilie, die Sie kaufen, den Vorschriften für die Vermietung?
• Wie ist der Standort und welche Art von Immobilie wird vermietet?
• Wie hoch sind die Kosten und ist eine Hypothek für den Kauf erforderlich?

Entspricht die Immobilie den Mietvorschriften?

Die Vorschriften in Spanien und Portugal können manchmal recht streng sein. Sie unterscheiden sich von einer Gemeinde zur anderen, aber vor allem in den Städten gibt es Anforderungen. Denken Sie an die Sicherheitsvorschriften oder das Vorhandensein einer Klimaanlage. Fehlt hier etwas? Dann müssen Sie mehr in Ihre Immobilie investieren, um sie zu vermieten!

Standort und Art der Immobilie

Natürlich ist der Standort sehr wichtig, denn er bestimmt, welchen Mietpreis Sie verlangen können und wie hoch die Auslastung sein wird. Über Pedro's Mietrenditeprüfung Sie können dies im Übrigen feststellen! Darüber hinaus ist die Art der Immobilie wichtig. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es oft auch eine Art VVE, die der Vermietung zustimmen kann oder auch nicht, und das kann die Sache verkomplizieren!

Wie hoch sind die Miet- und Finanzierungskosten?

Pedro wird regelmäßig nach den Einnahmen gefragt. Aber auch die Kosten spielen eine Rolle. Sie müssen eine Immobilie instand halten, möglicherweise einen Hausverwalter einstellen, Sie müssen Einkommenssteuer zahlen, und wenn Sie kaufen, müssen Sie Käufergebühren bezahlen. Wollen Sie mit einer Hypothek finanzieren? Dann zahlen Sie auch 20-30% als Eigenkapital für den Kauf. All dies ist also wichtig für Ihre Rendite. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel über Rendite für Ihr Ferienhaus

Auswirkungen der Hypothek auf die Miete

Anders als in den Niederlanden gibt es in Spanien oder Portugal (noch) keine Wohnsitzpflicht für Käufe mit Hypothek. Die Bank, bei der Sie die Finanzierung abschließen, wird also keine Bedingungen für die Vermietung Ihrer Immobilie als nicht ansässiger Käufer stellen.
Wir werden regelmäßig gefragt, ob sich (mögliche) Vermietungen auf die Höhe Ihrer Hypothek auswirken werden. Hier kann sich Pedro kurz fassen: keine. Die portugiesischen und spanischen Banken betrachten den Kauf als Privatangelegenheit und werden daher nur Sie als Käufer im Hinblick auf maximale Finanzierungsmöglichkeiten prüfen. Künftige Einkünfte sind ebenfalls privat. Dies gilt übrigens auch für gewerbliche Vermietungen, wie z. B. ein B&B. Sie kaufen die Immobilie als Privatperson.

Es gibt eine Ausnahme, wenn Sie die Immobilie in einer lokalen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (spanische SL oder portugiesische LDA) kaufen. In diesem Fall raten wir Ihnen jedoch, sich an einen professionellen Anwalt zu wenden, der dies gemeinsam mit Ihnen vollständig einrichtet.

Vermietungen werden oft nur unter dem Aspekt der Einnahmen betrachtet. Aber die Kosten sind genauso wichtig. Sie bestimmen Ihre endgültige Rendite.

Arten von Vermietungen (fest vs. kurzfristig)

Kommen wir nun zur eigentlichen Vermietung der Immobilie. Es ist jedoch wichtig, zwischen ständigem Aufenthalt (Dauervermietung) und kurzfristiger (touristischer) Vermietung zu unterscheiden. Bei ersterem sind die Rechtsvorschriften in Spanien und Portugal recht streng und Sie können die Immobilie nicht selbst nutzen.

Bei der zweiten Variante handelt es sich also um eine Kurzzeitvermietung, bei der Sie die Immobilie für einen Teil des Jahres selbst nutzen. Im Prinzip gilt eine maximale Mietdauer von 3 Monaten oder 90 Tagen. Die Regeln hierfür fallen unter das Gesetz über die touristische Vermietung. Wir werden also ab jetzt nur noch über diese touristischen Vermietungen sprechen. Und dafür brauchen Sie eine Mietlizenz.

Beantragung einer Mietlizenz oder einer Touristengenehmigung

Wie in Amsterdam sind auch in Spanien und Portugal die Probleme im Zusammenhang mit touristischen Vermietungen nicht verschwunden. Deshalb haben auch in Spanien die lokalen Behörden begonnen, strenger gegen Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie AirBnB vorzugehen, um Belästigungen zu verhindern und ihre eigene Hotelbranche zu schützen.

In Spanien wird dies durch die Provinzen (comunidades autónomas) geregelt, und es ist fast immer erforderlich, eine legale Mietlizenz zu erhalten, und die Immobilie muss auch registriert werden (eine Registrierungsnummer ist erforderlich). Vor allem in sehr touristischen Städten wie Barcelona oder Palma ist es heutzutage sehr schwierig, eine Mietlizenz zu erhalten. Das liegt daran, dass die Gemeinde die Dokumente an die Provinz schicken muss, um die Genehmigung zu erteilen, diese aber verweigern (oder verzögern) kann. Erkundigen Sie sich also vor dem Kauf, ob die Gemeinde bereit ist, eine Genehmigung zu erteilen!

In Portugal wird dies ebenfalls von der Gemeinde geregelt, aber darüber hinaus entscheidet auch eine VVE mit. In bestimmten Städten gibt es häufig Schutzzonen, in denen die Vermietung an Touristen verboten ist, um den sozialen Charakter eines Viertels zu erhalten.

Beachten Sie auch, dass Mietlizenzen immer häufiger für bestimmte Zeit ausgestellt werden. Diese müssen nach X Jahren erneuert werden, und können dann verfallen!

Vermietungsgenehmigungen werden oft von Verkäufern und Immobilienmaklern leicht gemacht. Es kann sich lohnen, dies frühzeitig mit unserem Spezialisten zu prüfen!

Voraussetzungen für den Erhalt einer Mietlizenz

Wenn Sie eine Mietlizenz für Ihre spanische oder portugiesische Immobilie erhalten möchten, müssen Sie bestimmte Regeln einhalten. Diese sind unter anderem seit dem neuen spanischen Mietgesetz strenger geworden. Denken Sie daran:

• Anforderungen der Kommune (unterschiedlich)
• Die Anforderungen der VVE (im Falle eines Wohnkomplexes)
• Anforderungen an die Immobilie (Wasser, Strom, etc. in Ordnung)
• Energieausweis
• Sicherheitsvorschriften

Sowohl das spanische als auch das portugiesische Mietrecht sehen vor, dass die Eigentümer eines Wohnkomplexes, z. B. einer Eigentumswohnung oder eines Appartementhauses, mehr Rechte haben, um die Vermietung einzuschränken. In den Innenstädten sind Wohnkomplexe eher die Regel als die Ausnahme, daher sollten Sie auch hier zuerst mit dem Eigentümer des Komplexes sprechen.
Sie benötigen eine Registrierungsnummer, die Sie bei der örtlichen Regierung/Gemeinde beantragen müssen. Dazu reichen Sie ein Antragsformular ein (declaración responsable in Spanien und licença de utilização in Portugal), in dem Sie auch nachweisen müssen, dass Ihre Immobilie legal und geeignet ist und die grundlegenden Gesundheits- und Sicherheitsanforderungen erfüllt, wie z. B.: Heizung und/oder Klimaanlage, vollständige sanitäre Anlagen, Strom, sauberes Trinkwasser und die Kontaktdaten des Vermieters.

Kurz gesagt, es kann schwieriger sein, diesen Führerschein zu bekommen, als Sie denken. Sowohl Spanien als auch Portugal können ziemlich bürokratisch sein und ein Berg von Papierkram ist oft unvermeidlich!

Beauftragen Sie Spezialisten mit der Erlangung einer Mietlizenz?

Sie können das Antragsformular selbst einreichen, aber die Angabe der Wohnbedürfnisse ist eine recht komplexe Angelegenheit. Manchmal hilft der Immobilienmakler oder der Verkäufer der Immobilie. In vielen Fällen handelt es sich jedoch um einen Rechtsanwalt in Spanien oder Portugal, der sich darauf spezialisiert hat. Pedro wird Ihnen gerne den Kontakt vermitteln!

Pedro um Hilfe bitten

Wie kann ich eine Mietlizenz beantragen?

Pedros Tipps zur Vermietung Ihrer Immobilie

Pedro hat 5 wichtige Tipps für die Vermietung Ihrer Immobilie in Spanien oder Portugal:

1. Vorbereitung der Wohnung + Hausratversicherung

Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, müssen Sie auch berücksichtigen, dass andere Personen in Ihrer Wohnung leben. Gibt es abgeschlossene Räume oder Schränke für Ihre eigenen Sachen? Sind die Möbel für die (touristische) Nutzung geeignet? Sind alle wichtigen Haushaltsgeräte vorhanden? Ist die Wohnung sicher und gibt es Erste Hilfe? Ist Wifi vorhanden?
Machen Sie sich bewusst, dass Dinge kaputt gehen oder verschwinden. Eine Hausratversicherung kann helfen, den Schaden zu begrenzen. Oft bieten Plattformen wie AirBNB auch zusätzliche Versicherungen an.

2. Festsetzung der Mietpreise

Welche Preise werden Sie verlangen? Ein zu niedriger Preis kostet Sie Geld und zieht möglicherweise die falschen Leute an. Ein zu hoher Mietpreis? Dann bekommen Sie vielleicht zu wenige Buchungen und eine zu geringe Auslastung....
Möchten Sie Ihren Ertrag maximieren und einen optimalen Preis (pro Saison) erzielen? Dann nutzen Sie Pedro's Mietrendite-Rechner!

3. Die Suche nach den richtigen Mietern

Bei touristischen Vermietungen ziehen Sie manchmal auch lästige Gäste an. Denken Sie an Leute, die Ihr Haus schmutzig hinterlassen, Partys veranstalten oder seltsame Typen hereinlassen. Machen Sie also von der Möglichkeit eines Screenings Gebrauch, sprechen Sie mit den Gästen über den Zweck ihres Aufenthaltes und treffen Sie Vereinbarungen und Regeln! Ein lokaler Immobilienverwalter kann Ihnen das abnehmen.

4. Vermarktung Ihrer Immobilie

Sie müssen auch Gäste finden, die Ihre Immobilie nutzen wollen. Dies kann zum Beispiel über AirBnB und Booking geschehen, oder denken Sie an Marktplaats für Niederländer! Gute Fotos und eine ansprechende Beschreibung sind wichtig. Zählen Sie auch Ihre Bewertungen. Es ist auch möglich, eine eigene Website für Ihre Immobilie(n) zu erstellen, mit der Sie Werbung machen. Senden Sie uns eine Nachricht Wenn Sie Fragen dazu haben.

5. Vergessen Sie Ihre Steuern nicht

Neben den Steuern für den "Besitz" Ihrer Immobilie zahlen Sie auch Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen. Diese müssen Sie bei den Steuerbehörden in Spanien oder Portugal erklären. Bei touristischen Vermietungen ist dies einmal im Quartal der Fall. In Spanien verwenden Sie das Formular 210 (Modelo 210) und zahlen die Steuer 19%. In Portugal ist dies das Modelo 3 und der Steuersatz beträgt 28% für Nichtansässige.

Outsourcing der Immobilienvermietung in Spanien oder Portugal

Hört sich das alles nach viel Arbeit an? Dann machen Sie sich klar, dass eine lokale Hausverwaltung Ihnen viel Zeit, Stress und Geld ersparen kann. Oft verlangen sie einen ordentlichen Prozentsatz (15-20%), aber sie tun auch viel dafür. denken Sie nach:

• Pflicht zur Registrierung von Mietern (Name und Adresse, Nachweis der Staatsangehörigkeit usw.) und bei der Guardia Civil oder Policia Nacional
• Reinigung und Hausinspektionen
• Regelmäßige Überprüfung von Alarmen und Gas/Wasser/Beleuchtung
• Instandhaltung des Hauses (einschließlich Garten oder Schwimmbad)
• Marketing (oft geschieht dies effizient über Vermietungsplattformen)
• Mehrsprachige Ausgabe von Schlüsseln (in Spanien muss diese oft physisch erfolgen)
• Steuerdienstleistungen, oft als zusätzliche Dienstleistung eines Büros

Möchten Sie jetzt mehr über Outsourcing erfahren? Dann unterhalten Sie sich mit Pedro!