Wie erhält man eine Hypothek in Portugal?

Portugal ist für viele Niederländer und Belgier ein beliebtes Reiseziel, sei es für den Jahresurlaub, einen Zweitwohnsitz oder um den Ruhestand zu genießen. Wenn Sie ein (Zweit-)Haus kaufen oder auswandern möchten, ist dies oft mit einer Hypothek verbunden. Aber wie arrangiert man eine Hypothek in Portugal, um dort eine Immobilie zu kaufen? Pedro erzählt Ihnen mehr darüber, wie das funktioniert!

Können Niederländer und Belgier in Portugal eine Hypothek erhalten?

Ja, das können Sie, auch wenn Sie nicht in Portugal leben oder die portugiesische Staatsangehörigkeit besitzen. Die wunderschöne Natur, die lange und bewohnbare Küste und die erschwinglichen Immobilienpreise machen es für viele attraktiv, sei es als Ferienhaus für die Familie oder als Investition zur Vermietung.

Außerdem nehmen die Banken in Portugal gerne Ausländer auf, die für sie eine relativ stabile und kaufkräftige Gruppe für Hypothekendarlehen darstellen.

Vorteile einer portugiesischen Hypothek

Portugal ist für seine Gastfreundschaft gegenüber Besuchern und Investoren bekannt. Mit Hilfe eines unabhängigen Hypothekenmaklers können Sie bei den örtlichen Banken problemlos eine Hypothek aufnehmen.

Neben dem Barkauf ist die Hypothek die häufigste Form der Finanzierung eines Hauskaufs in Portugal. Einige der Vorteile sind:

• Steigendes Interesse portugiesischer Hypothekarkreditgeber, Ausländern mit Krediten zu helfen.
• Rechtliche Prüfung durch den Hypothekarkreditgeber.
• Niedrige Hypothekenzinsen in Portugal.
• Hypotheken in Portugal können sowohl von Inländern als auch von Ausländern aufgenommen werden.
• In Portugal auf Kredit gekaufte Immobilien können ohne Einschränkungen vermietet werden, was die Risiken verringert.

Vorschriften, Kreditvergabekriterien und Einlagenanforderungen

Portugal hat eine hervorragende Bilanz bei der Vergabe von Hypotheken an Gebietsfremde (ohne Wohnsitz oder ständigen Wohnsitz), und die Beantragung von Hypotheken ist relativ unkompliziert. Selbst für Personen, die außerhalb des Landes leben. Wie bei jeder Hypothek müssen Sie jedoch die Kriterien des Kreditgebers erfüllen. Zu diesen Kriterien gehören Ihr Beschäftigungsstatus und Ihr Einkommen, Ihre Kreditgeschichte, die Art der Immobilie und Ihre persönlichen (finanziellen) Umstände.

Die Anforderungen der portugiesischen Banken sind weniger streng, aber es gibt immer noch strenge Zulassungskriterien, die Sie erfüllen müssen!

Erforderliche eigene Einlage für eine portugiesische Hypothek

Für Gebietsfremde verlangen die meisten Kreditgeber eine Anzahlung von mindestens 20 bis 30%. Kommt Ihnen das wie ein großer Schritt vor? Lassen Sie sich davon nicht abschrecken - sprechen Sie stattdessen mit einem spezialisierten Hypothekenberater über Ihre Situation. Pedro kann Ihnen zum Beispiel dabei helfen, einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, den maximalen Beleihungswert zu strecken, oder andere Möglichkeiten vorschlagen, das erforderliche Eigenkapital aufzubringen.

Tipp: Sie möchten Ihren Mehrwert für einen Kauf in Portugal nutzen? Dann machen Sie unser Immobilienwert-Check!

Laufzeit der Hypothek

Die durchschnittliche Laufzeit einer portugiesischen Hypothek beträgt 25-30 Jahre. Wenn Sie Ihre Hypothek früher zurückzahlen wollen, zahlen Sie oft eine Strafe von 0,5% für einen variablen Zinssatz und 2% für einen festen Zinssatz. Natürlich handeln Sie diese Bedingungen aus, wenn Sie eine Hypothek beantragen. Pedro hilft Ihnen gerne, jemanden zu finden, der Ihre Interessen vertritt.

Ihre Kreditgeschichte

Bevor Sie eine Hypothek in Portugal beantragen, ist es ratsam, Ihre Kreditauskünfte zu prüfen, auch wenn Sie glauben, dass es keine Probleme gibt. In den Niederlanden ist dies die BKR (bkr.nl) und in Belgien die CKP. In jedem Fall ist es gut zu wissen, was über Sie bekannt ist, und Ihnen die Möglichkeit zu geben, etwaige Ungenauigkeiten zu korrigieren. Das Letzte, was Sie wollen, ist, dass Ihr Hypothekenantrag wegen eines einfachen Fehlers in der cbr oder ckp abgelehnt wird.

Denken Sie daran, dass die Banken einen offiziellen, per Post versandten und abgestempelten Ausdruck verlangen. Dies kann oft einige Zeit in Anspruch nehmen. Ein Screenshot oder digitaler Download ist nicht gültig!

Wie viel können Sie in Portugal für eine Hypothek aufnehmen?

Anders als in den Niederlanden oder Belgien, wo die maximalen Hypothekenbeträge auf der Grundlage des Jahreseinkommens festgelegt werden, wird dies in Portugal etwas anders berechnet. Portugiesische Kreditgeber prüfen die monatliche Erschwinglichkeit, indem sie Ihr gesamtes Einkommen zusammenzählen und es mit den Beträgen vergleichen, die Sie für bestehende Schulden wie Miete, Hypotheken, Kreditkarten und Darlehen schulden.

Dieses Verhältnis wird als Prozentsatz ausgedrückt und als Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) bezeichnet. Wenn Sie zum Beispiel ein monatliches Einkommen von 4.000 € haben und Ihre finanziellen Verpflichtungen 1.000 € betragen, ergibt sich ein Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) von 25%. Denken Sie daran, dass die Rückzahlungen für Ihre bevorstehende Hypothek und die damit verbundenen Kosten, wie z. B. die Gebäudeversicherung, in diese Berechnung einbezogen werden.

Ihr maximales Verhältnis von Schulden zu Einkommen (freier Monat)

Die meisten Kreditgeber in Portugal wollen, dass Ihr DTI unter 45% liegt, manchmal sogar unter 35%. Die genauen Zahlen hängen vom Kreditgeber und Ihrem Kaufprofil ab. Sieht die Bank Sie als wohlhabenden Käufer mit einem stabilen Einkommen und viel (gespartem) Geld/Vermögen? Dann wird die Grenze für Ihren DTI höher liegen (45% oder sogar 50% in bestimmten Fällen). Sie können Gemeinsam mit Pedro ansehen Ob Sie dafür in Frage kommen.

Um auf das Beispiel zurückzukommen: Wenn Sie in den Niederlanden oder Belgien einen DTI von 25% haben, bleibt Ihnen ein Spielraum von 20%. Das liegt daran, dass die portugiesische Bank möchte, dass Sie maximal 45% Ihres Einkommens für ALLE Ihre festen Kredite ausgeben (d. h. sowohl im Inland als auch in Portugal). Wenn Sie auswandern? Dann werden Ihre Gebühren verfallen. Unser Hypothekenberater wird sich darum kümmern, wenn Sie einen Antrag stellen.

Welche Unterlagen sind für eine Hypothek in Portugal erforderlich?

Wenn Sie eine Hypothek in Portugal beantragen möchten, müssen Sie die folgenden Unterlagen für eine erste Prüfung einreichen. (Die Dokumente sind für unsere Hypothekenanzeige nicht erforderlich).

• Kopie des Reisepasses
• Portugiesische Steuernummer (auch NIF-Nummer genannt)
• Einkommensnachweis
• Kontoauszüge
• Eine aktuelle Stromrechnung
• Aktuelle Hypothekenauszüge
• Nachweis von Ersparnissen oder Kapitalerträgen
• Referenzschreiben der Banken
• Angaben zur Immobilie - Kaufverpflichtung oder Kaufvertrag

Diese Unterlagen variieren je nach Ihrem Beschäftigungsstatus. Sie müssen die Zeit angeben, die Sie für das Unternehmen oder als Selbstständiger gearbeitet haben, und Ihr Bruttojahreseinkommen nachweisen.

Wenn Sie erwerbstätig sind:

• Einkommensteuererklärung des letzten Jahres
• Gehaltseinkünfte, wie sie aus den Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate hervorgehen
• Referenzschreiben des Arbeitgebers

Wenn Sie selbständig sind (oder mehr als 20% Anteile an einer AG haben):

• Einkommensteuererklärung des letzten Jahres
• Die Kontoauszüge Ihres Unternehmens für die letzten drei Monate
• Drei Jahre Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanzen Ihres Unternehmens

Andere Einkommensarten:

• Bestätigung der Renteneinkünfte für die letzten drei Monate
• Kopie des Mietvertrags für gemietete Immobilien
• Kontoauszüge der letzten drei Monate, aus denen die Mieteinnahmen hervorgehen
• Kopie der Investmentzertifikate

Denken Sie daran, dass die Bank weitere Unterlagen anfordern kann.

Wie das Hypothekenverfahren in Portugal funktioniert

Das Antragsverfahren beginnt mit einer ordnungsgemäßen Berechnung Ihrer Kreditwürdigkeit. So können Sie dies bei uns tun (holapedro). Fällt diese positiv aus, folgt eine erste Kontaktaufnahme mit einer portugiesischen Bank oder einem Hypothekenmakler.

Wenn Sie einen erfahrenen Hypothekenmakler an Ihrer Seite haben, ist es viel einfacher, das beste Angebot für Ihre Situation zu bekommen. Anhand Ihrer Unterlagen kann er einschätzen, welche Verhandlungen möglich sind und welche Banken zu Ihnen passen.

Das Verfahren besteht aus sechs Schritten, von der Einholung eines Angebots bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags für das Haus und der Hypothek:

1. Zitat Hypothek
2. Antragsformulare einreichen
3. Hypothekenangebot
4. Bewertungsbericht
5. Vorkehrungen für die Fertigstellung
6. Zahlung (alle mit der Hypothek zusammenhängenden Gebühren, Finanzamtsgebühren und Steuern) und Unterzeichnung (Besitzurkunde und Hypothekenurkunde)

Prozess vor der Hypothekenaufnahme (Home Check)

Bevor Sie ein förmliches Hypothekenangebot annehmen, sollten Sie sich vergewissern, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, ordnungsgemäß geprüft wurde. Ziehen Sie die Dienste eines Anwalts für Immobilienrecht in Betracht. Pedro empfiehlt dies eigentlich immer.

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal werden Sie zu verschiedenen Zeitpunkten juristische Hilfe benötigen. Daher kann es nützlich sein, von Anfang an einen vertrauenswürdigen Anwalt in Ihrem Team zu haben, der auch die portugiesische Sprachbarriere überbrücken kann, wenn Sie die Sprache nicht sprechen.

Zu den Dienstleistungen, die ein Anwalt für Immobilienrecht anbieten kann, gehören:

• Überwachung des Kaufvorgangs von Anfang bis Ende
• Fernabwicklung von bürokratischen Verfahren
• Prüfung, ob Schulden auf der Immobilie lasten
• Finden Sie heraus, wer der/die rechtmäßige(n) Eigentümer ist/sind und ob er/sie das Recht hat/haben, die Immobilie zu verkaufen
• Ausarbeitung von Verträgen und Dokumenten, z. B. der Reservierungsvereinbarung
• Überprüfung der Baugeschichte der Immobilie (Bewertung)
• Prüfung des Kaufvertrags und Beratung zu den rechtlichen Auswirkungen und Verpflichtungen

Ein Rechtsanwalt hat eine andere Funktion als in den Niederlanden. Bei einem portugiesischen Kauf wird er praktisch immer hinzugezogen!

Schritte zur Aufnahme einer Hypothek in Portugal

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Portugal entschieden haben, müssen Sie einige wichtige Schritte beachten, um Ihr Traumhaus zu finden und zu finanzieren.

Schritt 1: Stellen Sie sicher, dass Sie eine NIF-Nummer haben

Für Finanztransaktionen in Portugal, einschließlich des Kaufs eines Hauses, benötigen Sie eine NIF, die für Folgendes steht Número de Identificação Fiscalmanchmal auch Beitragsnummer genannt - Número de contribuinte.

Es handelt sich um eine neunstellige individuelle Steueridentifikationsnummer, ohne die Sie kein Bankkonto eröffnen oder ein Haus kaufen können. Sie können Ihre NIF persönlich bei einer lokalen Regierungsbehörde, einer sogenannten Finanças, oder über Ihren Steuervertreter oder Anwalt erhalten.

Schritt 2: Finden Sie einen Hypothekenmakler, der auf portugiesische Hypotheken spezialisiert ist

Eine Hypothek in den Niederlanden oder Belgien zu erhalten, kann sich schon kompliziert genug anfühlen, aber in einem anderen Land, mit anderen Vorschriften und einer neuen Sprache, wird die Herausforderung noch größer. Zum Glück müssen Sie das nicht allein bewältigen. Finden Sie über holapedro Ein Hypothekenberater, der Erfahrung mit der Vergabe von Hypotheken in Portugal für Nichtansässige hat und mit den lokalen Kreditgebern und deren Anforderungen vertraut ist!

Wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, Dann chatten Sie mit Pedro und er wird Ihnen helfen, die richtige Person zu finden.

Schritt 3: Auswahl des richtigen Maklers und der richtigen Rechtsberatung

Beim Kauf einer Immobilie und bei der Aufnahme einer Hypothek in Portugal sind Logistik und Sprachbarrieren zu beachten.

Es ist ideal, mit Fachleuten zusammenzuarbeiten, die das portugiesische Rechtssystem genau kennen und auch Englisch sprechen, um Informationen für Sie genau zu übersetzen und sicherzustellen, dass das Verfahren für alle Parteien klar und ordnungsgemäß verläuft.

Nicht alle Immobilienmakler sind gleichermaßen zuverlässig. Das liegt auch daran, dass es in Portugal kaum exklusive Angebote gibt. Das bedeutet, dass ein Makler mit anderen Maklern darum konkurriert, wer eine Immobilie zuerst verkauft hat. Unser Tipp ist daher immer, keine voreiligen Entscheidungen zu treffen, nur weil ein Makler darauf besteht.

Lesen Sie Bewertungen und prüfen Sie die Referenzen der Personen, mit denen Sie zusammenarbeiten. Sie können auch fragen Sie unseren Hypothekenberater nach Empfehlungen.

Erste Schritte mit Ihrer Hypothek in Portugal!

Mit holapedro führen Sie eine maßgeschneiderte Berechnung durch, um Ihre maximale Förderung herausfinden. Wir testen Sie auf alle möglichen Variablen und Sie erhalten eine intelligente Hypothekensimulation. Auf diese Weise kennen Sie Ihre Hypothekenoptionen in Portugal innerhalb von 20 Minuten!

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