Zelf een huis bouwen in Spanje + bouwhypotheek

Wanneer je naar Spanje wilt verhuizen óf een vakantiewoning wilt kopen, dan hoef je natuurlijk niet altijd voor een reeds gebouwde of nieuwbouwwoning te gaan. Er zijn ook mensen die hun eigen woning willen bouwen! Pedro legt je uit hoe dit zit.

Kaufprozess Spanien
Zelf huis bouwen Spanje - bouwhypotheek

Wanneer je een nieuwbouwwoning wilt bouwen, dan werkt dit in Spanje vaak op een bepaalde manier. Vaak komt het voor dat mensen ook vooral zélf willen (mee)bouwen. Pedro neemt je mee waar je écht rekening mee moet houden, vooral als je een hypotheek voor de financiering van je zelfbouwwoning in Spanje zoekt.

Waarom zelf een huis bouwen in Spanje?

Zelf een huis bouwen in Spanje klinkt als een droom, toch? Je kunt alles precies naar jouw smaak ontwerpen: een zwembad in de tuin, grote ramen met uitzicht op zee, of misschien een open keuken die perfect is voor tapas-avonden met vrienden. En naast de vrijheid die je hebt, zijn er ook praktische voordelen. Zo kun je vaak goedkoper bouwen, dan het kopen van een kant-en-klaar huis, en is het echt jouw investering waarmee je de woning helemaal naar jouw stijl kunt maken.

Als buitenlander krijg je wel te maken met een paar uitdagingen. Denk aan de taalbarrière, (lokale) wetgeving én het vinden van betrouwbare bouwpartners. Deze heb je ook nodig als je zelf wilt bouwen!

Gelukkig is het goed te doen met een goede voorbereiding, de juiste experts en natuurlijk flink wat doorzettingsvermogen van jezelf.

Wat heb je nodig om zelf een huis te bouwen?

Voordat je aan de slag kunt, moet je met een paar dingen rekening houden. Het bouwen van een huis in Spanje begint met het papierwerk. Denk aan de volgende onderdelen:

  • De locatie. Wil je dicht bij het strand wonen of juist in de bergen? De locatie kan een enorm verschil maken in de prijs van het land (kavel) én in de beschikbare bouwgrond. Spanje kent redelijk wat berggebied, waar weinig bouwgrond meer beschikbaar is. Vergeet niet te checken of de grond bouwklaar is (urbano of urbanizable genoemd). Als de grond niet voldoet, kan het lastig zijn om een bouwvergunning of hypotheek te krijgen.
  • De bouwvergunning: zonder een bouwvergunning mag je officieel geen steen verplaatsen. Doe je dat wel, dan kan de gemeente besluiten dat je alles weer moet afbreken. Deze vergunning vraag je aan bij de gemeente, en je hebt hiervoor een goedgekeurd bouwplan van een architect nodig.
  • En dat is gelijk punt 3: je hebt je een team van professionals nodig. In Spanje is het verplicht om een architect een bouwplan te laten maken. Daarnaast werk je vaak samen met een ingenieur en aannemer. Zoek mensen met ervaring in projecten voor buitenlanders, zodat je zeker weet dat alles volgens de regels verloopt. Het is niet ongewoon in Spanje dat je hulp krijgt van klusjesmannen die niet volgens de vergunningen werken, waardoor je later problemen krijgt bij een hypotheek of bij de verkoop van je huis.

Hoe werkt een bouwhypotheek in Spanje?

Een bouwhypotheek (in Spanje bekend als “Hipoteca Autopromotor”) is een hypotheek voor als je zelf een woning wilt bouwn op een kavel. Dit werkt wel een stuk anders dan een standaard hypotheek in Spanje. In plaats van een vast bedrag ineens krijg je bij een bouwhypotheek je financiering in fases uitbetaald. Dit gebeurt meestal naarmate je project vordert, bijvoorbeeld na de fundering, het optrekken van de muren en de afwerking.

mietobjekt spanien portugal

Hoeveel kun je lenen met een bouwhypotheek?

Het bedrag dat je kunt lenen hangt af van je situatie. Zo kijkt de Spaanse bank o.a. naar de geschatte waarde van het huis na oplevering. Dit is precies de reden waarom je een architect en goede aannemer hebt, die een geschikte offerte uitschrijven! Banken kijken naar je bouwplan, begroting en naar een taxatie van het perceel. Omdat een bouwhypotheek risicovoller is voor banken, zijn de eisen vaak strenger.

Daarnaast vraagt de bank altijd dat je de bouwgrond zelf koopt. Je kunt dus geen hypotheek krijgen op het land (kavel / bouwgrond). Deze verkeerde aanname ziet Pedro regelmatig voorbijkomen.

Voldoe je aan bovenstaande eisen, dan financieren banken wel vaak 100% van de bouwkosten, mits het totaal niet meer dan 70% van de taxatiewaarde is. Een goed voorbeeld vind je hieronder:

Wat Betrag
Kavel 150.000
Bouwkosten 250.000
Totaal 400.000
% Bouwkosten van totaal 62.5%

Wanneer de bouwkosten > 70% van de totale kosten óf taxatiewaarde zou zijn, dan zal de bank dus een lagere hypotheek geven.

Kosten koper en belastingen bij zelfbouw

Naast kavel en bouwkosten, komt er meer bij kijken, namelijk de Kosten des Käufers in Spanien. Ook bij zelfbouw, betaal je de kosten voor de notaris en de registratiekosten voor het kadaster. Een verschil is wel dat je geen overdrachtsbelasting betaalt, maar IVA (BTW). hiervoor geldt:

  • Op een kavel betaal je 21% IVA, tenzij er al een constructiecontract aan verbonden zit. In dat geval betaal je de lagere 10% IVA-tarief. Het loont dus om dit eerst uit te zoeken.
  • Op de constructie (bij oplevering) betaal je ook 10% IVA.
  • Voor commerciële bouw / doeleinden wordt er altijd 21% IVA gerekend.

Deze BTW kun je, net als de andere kosten koper, niet meefinancieren betaal je dus zelf. Dus ook bij zelfbouw, moet je rekening houden met 40-45% eigen inbreng.

Het aanvragen van een bouwhypotheek in Spanje kost tijd en energie. Banken willen namelijk zeker weten dat jouw project haalbaar is

Hoe vraag je een bouwhypotheek in Spanje aan?

Het aanvragen van een bouwhypotheek in Spanje kost tijd en energie. Banken willen namelijk zeker weten dat jouw project haalbaar is. Je moet daarom een flink pakket aan documenten aanleveren, waaronder:

  • Een goedgekeurd bouwplan van een architect
  • Een gedetailleerde begroting, opgesteld door de aannemer
  • Vergunningen van de gemeente, zoals de bouwvergunning
  • Bewijs dat je eigenaar bent van de grond (of een koopcontract als je de grond nog moet kopen)

Het proces duurt langer dan normaal (wat in Spanje sowieso al langer dan normaal duurt), dus begin op tijd! Pedro’s advies is dan ook om zowel gebruik te maken van een advocaat die helpt bij de contracten, vergunningen en tenaamstelling, etc.

Én je te laten helpen door een hypotheekadviseur die ervaring heeft met dit soort projecten bij de Spaanse banken. De banken vinden dit namelijk complexe casussen, waardoor je niet bovenop hun stapel ligt, eerder onderop. Een adviseur van Pedro helpt je om dit soepel te doorlopen én goede condities te realiseren voor je project.

Handige tips en veelgemaakte fouten

Zelf een huis bouwen is een geweldig avontuur, maar zonder een goede planning kan het ook een ‘ik vertrek” scenario worden. Hier zijn een paar tips van Pedro om je op weg te helpen:

  1. Ruim budgetteren: houd altijd rekening met onvoorziene kosten. Bouwprojecten lopen in Spanje bijna altijd uit qua tijd en geld, dus zorg voor een buffer van minstens 10-20%.
  2. Werk met lokale experts: zij kennen de regels en gebruiken in Spanje, zeker betreffende vergunningen en eisen van de bank. En dat kan je veel tijd en gedoe besparen.
  3. Dubbelcheck je vergunningen: geen vergunning = geen bouw. Ook al heb je een akkoord, pas na check van de documenten door een advocaat, ben je echt zeker.

Aan de slag met een bouwhypotheek?

Pedro helpt je met een hypotheekindicatie om inzicht te krijgen in je mogelijkheden. Je ontvangt een maatwerk rapport met je financiële haalbaarheid en mogelijkheden. Vanuit daar kun je hypotheken vergelijken en in contact komen met de juiste partners voor je project.

Start hypotheekindicatie

Spanische Hypothekenanzeige

Pedro ist zu Ihren Diensten

Chatten Sie direkt mit Pedro und stellen Sie Ihre Fragen zu Ihrem Kaufvorhaben in Spanien oder Portugal. Er wird Ihnen gerne den Weg zu einem erfolgreichen Kauf zeigen.