Was sind die Voraussetzungen für eine Hypothek in Spanien?

Die Voraussetzungen für eine spanische Hypothek unterscheiden sich erheblich zwischen niederländischen und spanischen Banken. Es gibt eine Vielzahl von Anforderungen, aber wir versuchen, Sie über die wichtigsten Faustregeln in Bezug auf die Zeichnungskriterien auf den neuesten Stand zu bringen:

Akzeptanzkriterien für eine Hypothek in Spanien

Deutsche und andere Deutschsprachige gehen oft davon aus, dass das Hypothekenverfahren in Spanien dasselbe ist wie in ihrem Heimatland. Sie werden oft mit der Tatsache konfrontiert, dass die spanischen Banken ziemlich streng sind. Es gibt viele Kriterien, die Sie erfüllen müssen. Einige dieser Kriterien sind verbindlich (man muss sie erfüllen), andere liegen in einer Grauzone. Das bedeutet, dass zwar etwas möglich ist, die spanische Bank Ihrem Fall aber eine niedrigere Priorität einräumt. Wir gehen die wichtigsten Kriterien für die Kreditvergabe durch, beginnend mit Ihrem Einkommen:

Einkommensanforderungen für eine spanische Hypothek

Das erste und zugleich wichtigste Kriterium ist, dass in Spanien immer ein festes monatliches Einkommen (vorzugsweise aus einer Beschäftigung) nachgewiesen werden muss. Die Bank muss sehen können, dass Sie über einen längeren Zeitraum hinweg ein festes Gehalt auf struktureller (monatlicher) Basis erhalten. Und warum? Das gibt der spanischen Bank Sicherheit. Sie prüft die aktuelle Situation (Ihre letzten Gehaltsabrechnungen) und den Durchschnitt der letzten zwei Jahre (über Ihre Einkommensteuer). Einkommen aus Sozialleistungen werden von spanischen Banken praktisch nie akzeptiert.

Für Unternehmer ist das natürlich schwieriger. Hier schauen die Banken mehr auf Ihre letzten 3 Jahre. Sie müssen in der Lage sein, mindestens 2 vollständige Einkommensteuer-Erklärungen + Jahresabschlüsse vorzulegen. Im Falle einer GmbH o.ä. wird Ihre Verwaltungsgebühr berücksichtigt. Haben Sie auch Dividendeneinkünfte oder Mieteinkünfte? Dann sollten Sie wirklich mit einem spezialisierten Berater sprechen (Tipp: Pedro hilft Ihnen gerne mit Spezialisten aus seinem Netzwerk weiter).

Fragen zu den Einkommensanforderungen:

• Kann ich mit einem befristeten Vertrag eine Hypothek beantragen?
  Das können Sie natürlich. Genau wie in Deutschland oder Ihrem eigenen Land benötigen Sie eine Absichtserklärung Ihres Arbeitgebers. Darüber hinaus sehen sich die Banken auch Ihre letzten 2 Jahre im Rahmen Ihres IB an. Ihr Werdegang spielt also auch eine Rolle.
• Was ist, wenn ich in Zukunft mehr verdiene?
  Die Banken in Spanien sind sehr konservativ. Sie gehen niemals aus künftigen Einnahmen. Also nicht von einem höheren Gehalt, auch nicht von den Einnahmen aus einem B&B oder einem Businessplan. Nur Ihre Vergangenheit und das Jetzt zählen.
• Kann ich Boni oder Mieteinnahmen annehmen?
  Ja, das können Sie. Boni können zu Ihrem Einkommen hinzugerechnet werden, sofern sie in Ihrem Einkommensteuererklärung ausgewiesen werden können. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden als Sekundäreinkommen gewertet. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen abzüglich der Hypothekenzinsen für die Mietobjekte berücksichtigt, aber es wird eine Korrektur vorgenommen.

Schließlich haben die Banken auch Anforderungen an eine Mindesteinkommen. Verdienen Sie weniger als 2500 € im Monat? Dann werden nur wenige Banken hellhörig und wir raten davon ab, eine Hypothek in Spanien aufzunehmen. Aber das Einkommen selbst ist nicht das Wichtigste, denn Sie haben auch Ausgaben. Deshalb gehen wir von einem DTI (Schulden-Einkommens-Verhältnis) aus. Mehr dazu weiter unten!

Machen Sie sich bewusst, dass spanische Banken viele Bewerbungen erhalten. Je besser Ihr Ankaufsprofil und Ihr Potenzial für die spanische Bank sind, desto weiter oben auf der Liste werden Sie stehen. Bei einer schlechten Bewerbung dauert es also länger, bis die Bank sie berücksichtigt, und das Verfahren ist mühsamer.

Einkommensgrenze und DTI

In Spanien ist es üblich, dass Sie maximal 35% des gemeinsamen Nettoeinkommens für Ihre Brutto-Wohnkosten ausgeben. Also aufgepasst: Dies bedeutet, dass die Brutto-Wohnkosten in Ihrem Heimatland und die Wohnkosten jeglicher Finanzierung im Ausland zusammen. Dazu gehören auch andere Kredite, wie Mietvertrag, Kreditkartenschulden oder Unterhaltsverpflichtungen.

Dies ist in Spanien wirklich eine harte Anforderung und wenn dieser Prozentsatz überschritten wird, wird ein Hypothekenantrag in Spanien fast immer abgelehnt. Nachstehend haben wir eine Beispielrechnung für Sie vorbereitet. Sie können diese Berechnung aber auch selbst über unser Hypotheken Vorprüfung.

Beispielrechnung DTI (debt-to-income Verhältnis)

Sie können also in diesem Beispiel sehen, dass Sie unter 35% liegen. Das ist großartig! Aber bedenken Sie, dass Ihnen damit nur 9,4% Ihres Einkommens für eine Hypothek in Spanien zur Verfügung stehen. Und das wiederum ist in diesem Fall nicht besonders viel.

Erfordernis einer Eigenkapitaleinlage

Vielleicht haben Sie irgendwo gelesen, dass Sie 100% in Spanien nicht finanzieren können. Nun, das ist richtig. Es sind nur 70%. Die spanische Bank verlangt von Ihnen, dass Sie 30% des Kaufpreises selbst aufbringen, da Sie nicht in Spanien ansässig sind. Darüber hinaus können Sie Kosten des Käufers auch nicht kofinanzieren. Diese können sich auf 10-14% des Kaufpreises belaufen. Das bedeutet, dass die Bank einen erheblichen Betrag aus ihren eigenen Mitteln aufbringen muss.

Anforderungen an Alter und Laufzeit

Eine Hypothek in Spanien hat für Nicht-Residenten eine maximale Laufzeit von 25 Jahren. Anders als in Ihr Heimatland muss die Hypothek vor dem Alter von 75 Jahren vollständig zurückgezahlt sein. Die Banken in Spanien sind sehr risikofreudig, wenn es um die Lebenserwartung geht. Das bedeutet, dass ein Antragsteller mit 55 Jahren nur eine Hypothek mit einer maximalen Laufzeit von 20 Jahren erhalten kann. Die spanische Bank legt die Laufzeit fast immer auf die älteste Person fest, falls Sie gemeinsam kaufen.

Außerdem werden Banken in Spanien nicht so schnell eine Hypothek ausstellen, wenn Sie über 65 sind, da die Mindestlaufzeit 10 Jahre beträgt, um die Rückzahlung zu strecken. Zwischenzeitliche Rückzahlungen sind in Spanien ebenfalls nicht sehr üblich, so dass es auch hier manchmal Strafen gibt. Etwas, das Sie müssen unbedingt mit Pedro besprochen werden!

Bei spanischen Banken ist die Rückzahlung Standard. In Spanien gibt es daher nur eine Form der Annuitätenhypothek.

Wissen, ob Sie die Anforderungen der Banken in Spanien erfüllen?

Dann ist die Hypothekenindikation von holapedro die Lösung. Damit werden Sie auf die Anforderungen geprüft und erhalten einen umfassenden Finanzbericht mit Ihren Hypothekenoptionen in Spanien. Vamos!

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Erfülle ich die Anforderungen der spanischen Banken?