Rendement op verhuur van je woning in Portugal

Je wilt gaan beleggen in vastgoed in Portugal, que bom! Maar een essentieel onderdeel is of het wel genoeg opbrengt en je dus voldoende rendement maakt. En welke opbrengst kun je überhaupt verwachten in Portugal en per regio? Pedro vertelt je graag meer hierover.

Rendement op je vastgoed investering in Portugal

wanneer je gaat beleggen in een huis in Portugal kijk je waarschijnlijk al vroeg naar de verwachte opbrengst op verhuur van je Portugese vastgoed. Je vindt online rendementen van wel 9 tot 12%, maar in andere situaties is 5% meer realistisch (of soms zelf 0%). En vergeet niet dat je naast opbrengsten ook te maken hebt met kosten en lasten die je wilt terugverdienen óf die je moet betalen voor bezit (en niet zozeer voor de aankoop). Maar we starten eerst met de opbrengst.

Type opbrengsten bij huis kopen in Portugal

Indien je een huis gaat in Portugal, dan zul je twee soorten opbrengsten genieten.

• Je investeert in stenen (vastgoed) en daarom ook in de toekomst. Indien je met een lange horizon investeert, profiteer je van waardestijging van je aangekochte pand. Let wel, een woning in het binnenland zal veel minder hard stijgen in waarde dan een woning in een stad met veel toerisme of groei.
• Directe opbrengsten uit verhuur. Mogelijk wil je jouw huis of pand (gedeeltelijk) verhuren. De huuropbrengsten betalen daarmee je lasten óf zorgen zelfs voor een positief rendement. Dit zijn de directe opbrengsten.

Alhoewel de focus vaak ligt op de tweede factor (verhuuropbrengsten), kijkt Pedro graag naar een mix tussen de twee variabelen. Zo kan Pedro je helpen met het vaststellen van jouw totale rendement. Via geavanceerde tools kun je jouw verhuurrendement berekenen. Lees verder hoe dit tot stand komt!

Wat bepaalt je rendement in Portugal?

In de basis is het een simpele som (opbrengsten minus kosten).
Het bepalen van die kosten en opbrengsten is echter het échte vraagstuk! Want hoeveel lasten ga je hebben bij je aankoop? En hoe voorspel je de verhuuropbrengsten? En heb je al rekening gehouden met fluctuaties of verschillende scenario’s?

Kosten bij Portugese aankoop

Wanneer je in Portugal een huis koopt, krijg je kosten of lasten als:

• Belastingen (IMI)
• Verzekeringen
• Nutsvoorzieningen (gas, water, licht)
• Internet en ICT
• Bijdrage VVE / gemeenschappelijke kosten
• Schoonmaak
• Hypotheeklasten (indien hypotheek in Portugal of overwaardehypotheek)

Optionele kosten:

• Woningbeheer service (sleutelservice, klantencontact, etc.)
• Marketing voor je woning

Pedro heeft deze kosten uiteraard glashelder.

Veel kopers kijken bij hun berekeningen vooral naar de opbrengst. Maar de kosten kunnen behoorlijk oplopen, dus zorg dat je berekening goed doordacht is! (of laat Pedro je helpen)

Verhuuropbrengsten van vastgoed in Portugal

De verhuuropbrengsten inschatten lijkt eenvoudig, maar is lastiger dan veel mensen aannemen. Je dient rekening te houden met:

• De locatie van je woning
• Seizoensfluctuaties (winter / zomer, etc.)
• Vakanties en lokale feesten
• Gemiddelde verhuurprijzen omgeving
• Type woning (appartement, woning, basis of luxe)
• Type huurders (stel, gezin, lokaal of buitenlands)

Ook hier kan Pedro via dataverzameling en scoring een goede realistische inschatting maken. Zo kijkt Pedro onder andere naar verhuurde objecten in de buurt en lokale regelgeving.

Een belangrijke factor is daarnaast de verhuurlicentie.

Verhuurlicentie Portugal

Alhoewel de bank / hypotheekverstrekker geen eisen stelt aan de verhuurmogelijkheden van je pand, dien je wel een licentie voor verhuur te hebben. Zonder deze licentie is het niet toegestaan om je woning zomaar te verhuren!. Om deze te verkrijgen moet de lokale gemeenteraad een registratienummer aanmaken voor je woning. Bepaalde gemeentes kunnen hier zeer moeilijk over doen, zeker als ze verhuur willen verminderen in een stad of omgeving. Het kan zijn dat ze het proces opzettelijk vertragen, zodat je pas na lange tijd (of nooit) je vergunning gaat krijgen.

Indien je de verhuurlicentie via je registratienummer wilt aanvragen, zul je aardig wat gegevens moeten aanleveren. Denk aan je identificatie, fiscaal adres van jou als eigenaar, adres van de woning, een hele stapel documenten betreffende de woning (o.a. de Caderneta Predial e Urbana en de Certidão Permanente), een veiligheidskeuring en de contactinformatie over verhuurders.

Ook het complex van je woning of de wijk heeft regelmatig inspraak. Zij kunnen een aanvraag vertragen of tegenhouden. Je zal specifiek notulen moeten aanleveren waarin de toestemming staat voor exploitatie van het pand.

Deze variabelen kunnen uiteraard een grote invloed hebben op je rendement!

Hulp bij je rendementsberekening van je vastgoed in Portugal?

Pedro helpt je graag deze berekenen met de verhuurrendement berekening. Je voert je adres in met je persoonlijke aankoopgegevens. De tool berekent verder precies jouw verwachte rendement in verschillende scenario’s. Binnen 1 werkdag ontvang je al je resultaat.

Start je verhuurrendement berekening

Welk % rendement kan ik verwachten in Portugal?