Kosten koper bij een woningaankoop in Spanje

De kosten koper: uiteraard houd je hier rekening mee als aankoper, maar ook de aankoopkosten zijn in Spanje anders dan wij gewend zijn in Nederland of België. Om jou te helpen met de oriëntatie op het aankoopproces én een eerlijke indicatie te geven van deze kosten, leggen we je uit hoe het zit met de kosten koper.

Kosten koper voor aankoop en hypotheek

Pedro maakt in dit artikel een onderscheid tussen de kosten koper bij de aankoop van de Spaanse woning en de kosten koper bij een hypotheek via een Spaanse bank. Beide brengen namelijk kosten met zich mee!

Let op: De kosten koper in Spanje worden nooit meegefinancierd en dien je daarom uit eigen vermogen te betalen. Juist daarom is het belangrijk dat je deze kosten goed begrijpt en meeneemt bij je plannen voor een woningaankoop.

Aankoopkosten bij kopen van een woning in Spanje

In tegenstelling tot in Nederland, is een 100% hypotheek niet mogelijk in Spanje. Een Spanjaard kan een maximale hypotheek van 80% krijgen. Voor een non-resident (Nederlander) geven de banken een maximale hypotheek van 70%. Dit is voor de Spaanse bank een topfinanciering! Het komt dus ook vaak voor dat de bank slechts 60 of 70% wil financieren, op basis van je aankoopprofiel. Ga dus nooit uit van het maximale.

1) Overdrachtsbelasting woning

Een groot deel van deze kosten koper beslaat de overdrachtsbelasting, deze ligt namelijk tussen de 8 en 11% van de aankoopsom in Spanje. Een erg hoog percentage dat Nederlands vaak niet gewenst zijn! Het percentage is afhankelijk van de regio waar de woning wordt aangekocht. Het exacte percentage van jouw regio kan je opvragen bij de makelaar of advocaat.
In de situatie van het aankopen van een nieuwbouwwoning, spreken we niet over overdrachtsbelasting, maar over BTW (IVA) en deze bedraagt in dat geval 10%.

2) Notariskosten in Spanje

Een Spaanse notaris zal de koop van jouw woning in behandeling nemen. Deze notaris dient juridische documenten op te stellen en de woningoverdracht te begeleiden. De kosten een notaris in Spanje bedragen tussen de 600 en 900 euro afhankelijk van de koopsom en zijn altijd voor de koper. Hierdoor mag de koper (in overleg met de verkopende partij) wel de notaris kiezen.

3) Inschrijving kadaster

De woning dien je in te schrijven op jouw naam in het kadaster, zowel in het “Catastro immobiliario” (verplicht, maar gratis) als in het ‘Registro de la Propiedad’ (juridische vastlegging eigenaar). De kosten hiervan zijn afhankelijk van de woning, maar bedragen over het algemeen tussen de 600 en 1000 euro.

Vrijwillige aanvullende kosten zijn niet inclusief de bovengenoemde kosten koper. Wil je bijvoorbeeld een juridische hulp voor woningaankoop in de arm nemen? Of wens je een makelaar in te schakelen ter ondersteuning van jouw huizenjacht? Dan dien je deze experts vaak nog rechtstreeks te betalen voor hun werkzaamheden.

Kosten voor de financiering (hypotheek) in Spanje

Indien je een hypotheek wenst bij de aankoop van jouw woning, dan komen hier ook éénmalige kosten bij kijken. Dit wordt vaak onterecht vergeleken met de kosten voor de aankoop van de woning. Hieronder een overzicht van de verschillende kosten waar je rekening mee dient te houden:

1) Bankkosten in Spanje (afsluitkosten hypotheek)

Dit zijn kosten die een bank rekent voor het afsluiten van een hypotheek. In Nederland kennen we deze kosten vaak niet meer, maar in Spanje bedraagt dit wel tot 1,5% van het hypotheekbedrag. Afhankelijk van jouw dossier kan dit bedrag lager uitvallen. Vaak doet de bank dit als er goede connecties zijn of jouw profiel erg interessant uitvalt. De hypotheekadviseurs die samenwerken met Pedro helpen hier bijvoorbeeld bij. Per dossier kunnen we bekijken of deze bankkosten lager kunnen onderhandelen.

2) Taxatiekosten Spaanse woning

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek is het laten uitvoeren van een taxatie van het huis in Spanje verplicht. Daarnaast is het aan verstandig om de taxatie van de Spaanse woning altijd te doen, om de de actuele waarde van de woning te weten. Een financiering geldt namelijk alleen op de actuele waarde, niet op de verkoopwaarde! Dit geeft je niet alleen een duidelijk inzicht in de financieringsmogelijkheden, maar geeft je ook een sterke onderhandelingspositie voor het bepalen van de aankoopprijs!

3) Overige bankproducten

Een Spaanse bank geeft jou vaak korting op jouw hypotheekrente als je aanvullende producten afsluit. Dit gaat bijv. om een opstal- en levensverzekering. Een opstalverzekering is altijd aan te raden om af te sluiten bij een Spaanse bank. Zij hebben immers net zoveel belang bij een onderpand die in goede staat is. Een levensverzekering is optioneel en kan in Spanje hoog in de kosten oplopen. Het is slim om altijd eerst meer informatie over de verplichting van je levensverzekering op te vragen bij een hypotheekofferte.

Overige kosten: er zijn ook andere kosten voor een Spaanse hypotheek. Je betaalt uiteraard ook een hypotheekbroker of adviseur voor de geleverde diensten.

Maar ook het registreren van de hypotheek op jouw naam in het kadaster, kosten voor de notaris voor het opstellen van de hypotheekakte en de hypotheekbelasting kosten geldt. Echter zijn deze kosten niet meer voor de klant, maar voor de bank! Dit is wettelijk vastgelegd in de Spaanse hypotheekwet van 2019. Zorg dus dat je dit weet indien de bank de kosten wél op je wilt verhalen.

Voorbeeldberekening kosten koper

Om eenvoudig inzichtelijk te maken hoeveel de kosten gemiddeld bedragen, worden deze meestal toegelicht in percentages. Maar let op: de kosten koper bij een aankoop in Spanje verschillen per aankoopsom en regio. Houd hier dus rekening mee! Er zijn namelijk ook vaste kosten, die niet gebaseerd zijn op de aankoopsom. Voorbeeld: voor het registreren van de woning in het Spaanse kadaster is één vaste prijs, dit is niet afhankelijk van de prijs van de woning.

Bekijk de volgende voorbeelden bij een aankoop:

• Aankoopsom < €150.000 in Barcelona, Catalonië
  De kosten koper liggen hoger, vanwege de lage aankoopsom en de hoge overdrachtsbelasting in Catalonië. Ga uit van ongeveer 13-14%
• Aankoopsom = €450.000 in Santiago de Compostella, Galicia
  De kosten koper zijn gemiddeld, vanwege de aankoopsom en de gemiddelde overdrachtsbelasting in Galicia. Ga uit van ongeveer 11-12%
• Aankoopsom > €800.000 in Marbella, Andalusië
  De kosten koper liggen lager, vanwege de hoge aankoopsom en de lage overdrachtsbelasting in Andalusië. Ga uit van ongeveer 10-11%

Bereid je dus goed voor op kosten koper wanneer je een huis in Spanje wilt kopen. Oriënteer jezelf op wat de overdrachtsbelasting is in de regio waar jij wilt aankopen, wat de kosten zijn van een notaris en vergelijk deze kosten. Je mag je vragen uiteraard altijd aan Pedro stellen.

Het is vooral belangrijk dat je dit weet indien je met een makelaar in Spanje in gesprek gaat. Het kan namelijk voorkomen dat de makelaar lagere percentages noemt. Dit is geen misleiding, maar vaak worden bepaalde kosten wel achtergehouden.

Zijn de kosten koper hoger dan je had verwacht? Dat snappen we bij holapedro goed. Mogelijk kun je jouw overwaarde inzetten? Gebruik daarvoor onze overwaardecheck!

Kosten koper duidelijk inzichtelijk hebben?

Wil jij graag weten hoeveel aankoopkosten je aankoop gaat hebben en hoeveel eigen vermogen je dus minimaal nodig gaat hebben voor het vastgoed dat je op het oog hebt? Je kunt onze aankoopkosten calculator gebruiken óf onze volledige hypotheekindicatie doorlopen. Voor een klein bedrag ontvang je een volledige berekening van jouw financieringsmogelijkheden. Zo heb je altijd een goed beeld van je mogelijkheden.

Bereken je aankoopkosten in Spanje

De slimme aankoopkosten calculator van Pedro helpt je bij het berekenen van je kosten koper! Heb je vervolgens ook financiering nodig? Dan helpt Pedro je met je verdere vragen daarover. De uitslag krijg je binnen 20 minuten opgestuurd!

Bereken je aankoopkosten

Of liever eerst met Pedro overleggen?

Wat kost een woningaankoop in Spanje?