Hoe verkrijg je een hypotheek in Portugal?
Je wilt graag kopen in Portugal en wilt weten of een Portugese hypotheek mogelijk is. Pedro legt uit hoe je als Nederlander of Belg een hypotheek in Portugal kunt krijgen. We kijken naar wat je kunt lenen, hoe je de juiste geldverstrekker en de beste deals vindt, en welke stappen je moet doorlopen.
Portugal is een geliefde bestemming voor veel Nederlanders en Belgen, zowel voor jaarlijkse vakanties als voor een tweede huis of om te genieten van hun pensioen. In het geval je een (tweede) woning wilt kopen of emigreren, dan komt hier vaak een hypotheek bij kijken. Maar hoe regel je nu een hypotheek in Portugal om daar een woning te kopen? Pedro vertelt je meer over hoe dit werkt!
Kunnen Nederlanders en Belgen een hypotheek krijgen in Portugal?
Ja, dat kan, zelfs als je niet in Portugal woont of de Portugese nationaliteit hebt. De prachtige natuur, de lange en bewoonbare kustlijn en betaalbare huizenprijzen maken het een aantrekkelijke optie voor velen, of het nu gaat om een vakantiehuis voor het gezin of als investering om te verhuren.
Daarnaast staan de banken in Portugal buitenlanders graag te woord, deze zijn voor hen een relatief stabiele en koopkrachtige groep voor hypothecaire leningen.
Voordelen van een Portugese hypotheek
Portugal staat bekend om zijn gastvrijheid voor bezoekers en investeerders. Je vindt er gemakkelijk mogelijkheden om een hypotheek te krijgen van lokale banken met hulp van een onafhankelijke hypotheekadviseur.
Een hypotheek is naast een cashbuy de meest gebruikelijke manier om je woningaankoop in Portugal te financieren. Enkele voordelen zijn:
- Toenemende interesse van Portugese hypotheekverstrekkers om buitenlanders te helpen met leningen.
- Juridische controles door de hypotheekverstrekker.
- Lage hypotheekrentes in Portugal.
- Hypotheken in Portugal zijn zowel voor inwoners als buitenlanders beschikbaar.
- In Portugal gekochte eigendommen op krediet mogen zonder restricties verhuurd worden, wat risico’s vermindert.
Regels, leencriteria en aanbetalingseisen
Portugal heeft een prima reputatie op het gebied van hypotheken verstrekken aan niet-ingezetenen (non-residenten of non-habitual resident), en het aanvraagproces voor een hypotheek is relatief eenvoudig. Zelfs voor mensen die buiten het land wonen. Net als bij elke hypotheek, moet je echter wel voldoen aan de criteria van de geldverstrekker. Deze criteria omvatten je werkstatus en inkomen, je kredietgeschiedenis, het type eigendom en je persoonlijke (financiële) omstandigheden.
De eisen van Portugese banken zijn minder streng, maar nog steeds zijn er harde acceptatiecriteria waar je aan moet voldoen!
Benodigde eigen inleg voor een Portugese hypotheek
Voor niet-ingezetenen vragen de meeste geldverstrekkers minimaal 20 tot 30% aanbetaling. Voelt dit als een grote stap? Laat je hierdoor niet afschrikken – praat in plaats daarvan met een gespecialiseerde hypotheekadviseur over je situatie. Zo kan Pedro je wellicht helpen een geldverstrekker te vinden die bereid is de maximale loan-to-value te rekken of andere manieren voorstellen om het benodigde eigen vermogen te verzamelen.
Tip: wil je je overwaarde inzetten voor een aankoop in Portugal? Doe dan onze overwaardecheck!
Hypotheek looptijd
De gemiddelde looptijd van een Portugese hypotheek is 25-30 jaar. Wil je je hypotheek eerder aflossen, dan betaal je vaak een boete van 0,5% bij een variabele rente en 2% bij een vaste rente. Uiteraard onderhandel je over deze condities bij de hypotheekaanvraag. Pedro helpt je graag met iemand vinden die je belangen behartigt.
Je kredietgeschiedenis
Voordat je een hypotheek in Portugal aanvraagt, is het verstandig om je kredietrapporten te controleren, zelfs als je denkt dat er geen problemen zullen zijn. In Nederland gaat het om de BKR (bkr.nl) en in België de CKP. Het is sowieso altijd goed om te weten wat er over je bekend is en om jezelf de kans te geven eventuele onjuistheden te corrigeren. Het laatste wat je wilt, is dat je hypotheekaanvraag wordt afgewezen vanwege een eenvoudige fout in het cbr of ckp.
Houd er rekening mee dat de banken een officiële uitdraai vragen, die per post is opgestuurd en is gestempeld. Dit kan vaak even duren. Een screenshot of digitale download is niet geldig!
Hoeveel kun je lenen voor een hypotheek in Portugal?
In tegenstelling tot in Nederland of België, waar de maximale hypotheekbedragen worden bepaald op basis van jaarinkomens, wordt dit in Portugal iets anders berekend. Portugese geldverstrekkers kijken naar maandelijkse betaalbaarheid, waarbij al je inkomsten worden opgeteld en vergeleken met de bedragen die je kwijt bent aan bestaande schulden zoals huur, hypotheken, creditcards en leningen.
Deze verhouding wordt uitgedrukt als een percentage, de zogenaamde DTI (debt-to-income ratio). Bijvoorbeeld, als je een maandelijks inkomen van €4.000 hebt en je financiële verplichtingen bedragen €1.000, dan zou dit een schuld-tot-inkomensverhouding (DTI) van 25% zijn. Houd er rekening mee dat de aflossingen op je aanstaande hypotheek, samen met bijbehorende kosten zoals gebouwenverzekering, worden meegenomen in deze berekening.
Je maximale Debt-to-Income ratio (vrije maandruimte)
De meeste geldverstrekkers in Portugal willen dat je DTI onder de 35%, soms zelfs onder de 30% ligt. De exacte cijfers hangen af van de geldverstrekker en je aankoopprofiel. Ziet de bank jou als een kapitaalkrachtige aankoper met een stabiel inkomen en veel (gespaard) geld / vermogen? Dan zal de grens van je DTI hoger liggen (35% of in selecte gevallen zelfs 40%). Je kan samen met Pedro bekijken of jij hier mogelijk voor in aanmerking komt.
Terugkomend op het voorbeeld: als je een DTI van 25% hebt in Nederland of België, dan heb je dus nog 10% speling. De Portugese bank wil namelijk dat je maximaal 35% van je inkomen besteedt aan ál je vaste lenen (dus zowel thuis als in Portugal). Ga je emigreren? Dan vervallen je lasten. Onze hypotheekadviseur regelt dit bij je aanvraag.
Bereken je maximale hypotheek in Portugal
Gebruik voor een goede duidelijk inschatting de hypotheektool van Pedro. Deze neemt je helemaal mee in alle stappen van een hypotheekberekening en stelt voor jou een maatwerk berekening op, inclusief handig rapport met veel extra financieringsinformatie. Onze hypotheekadviseurs staan vervolgens klaar om je vragen te beantwoorden óf een hypotheekaanvraag te starten!
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheek in Portugal?
Als je een hypotheek in Portugal wilt aanvragen, moet je de volgende documenten overleggen voor een eerste beoordeling. (de documenten zijn niet nodig voor onze hypotheekindicatie).
- Kopie van je paspoort
- Portugees belastingnummer (ook wel NIF-nummer genoemd)
- Bewijs van inkomen
- Bankafschriften
- Een recente nutsrekening
- Recente hypotheekoverzichten
- Bewijs van eventuele spaar- of beleggingsinkomsten
- Bankreferentiebrieven
- Gegevens van de eigendom – koopverplichting of verkoopcontract
Deze documenten variëren afhankelijk van je werkstatus. Je moet de tijd dat je voor het bedrijf werkt of zelfstandige bent aangeven en je bruto jaarinkomen aantonen.
Als je in loondienst bent:
- De inkomstenbelastingaangifte van het vorige jaar
- Salarisinkomen, zoals blijkt uit de loonstroken van de afgelopen drie maanden
- Referentiebrief van de werkgever
Als je zelfstandig bent (of meer dan 20% aandeel hebt in een bv):
- De inkomstenbelastingaangifte van het laatste jaar
- De bankafschriften van de laatste drie maanden van je bedrijf
- Drie jaar winst- en verliesrekening en balans van je bedrijf
Andere inkomstensoorten:
- Bevestiging van pensioeninkomen van de laatste drie maanden
- Kopie van het huurcontract voor verhuurde eigendommen
- De laatste drie maanden bankafschriften met huurinkomsten
- Kopie van beleggingscertificaten
Houd er rekening mee dat de bank mogelijk meer documenten kan opvragen.
Hoe het hypotheekproces in Portugal werkt
Het aanvraagproces begint met een goede berekening of je kredietwaardig bent. Dit kun je dus doen samen met on (Hypotheek in Spanje Direct). Is dit positief, dan volgt een eerste benadering van een Portugese bank of hypotheekadviseur.
Een ervaren hypotheekadviseur aan je zijde maakt het proces veel eenvoudiger om de beste deal voor jouw situatie te krijgen. Deze kan op basis van jouw dossier inschatten welke onderhandelingen mogelijk zijn; en welke banken bij je passen.
Het proces bestaat verder uit zes stappen, van het krijgen van een offerte tot het ondertekenen van de akten van de woning en hypotheek:
- Hypotheekofferte
- Aanvraagformulieren indienen
- Hypotheekaanbod
- Waarderingsrapport
- Regelingen voor de afronding
- Betaling (alle aan de hypotheek gerelateerde kosten, belastingkantoorkosten en belastingen) en ondertekening (akte van de woning en hypotheekakte)
Pre-hypotheekproces (woningcheck)
Voordat je een formele hypotheekaanbieding accepteert, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de woning die je koopt de juiste controles heeft ondergaan. Overweeg om de diensten van een vastgoedadvocaat in te schakelen. Pedro raadt dit eigenlijk altijd aan.
Je hebt op verschillende momenten in het proces van het kopen van een woning in Portugal juridische hulp nodig, dus het kan handig zijn om vanaf het begin een betrouwbare advocaat in je team te hebben, vooral omdat zij óók de Portugese taalbarrière kunnen overbruggen als je de taal niet spreekt.
De diensten die een vastgoedadvocaat kan bieden, zijn onder meer:
- Het begeleiden van de aankooptransactie van begin tot eind
- Op afstand afhandelen van bureaucratische procedures
- Controleren of er schulden rusten op de eigendom
- Nagaan wie de wettelijke eigenaar(s) is/zijn en of zij het recht hebben om de eigendom te verkopen
- Opstellen van contracten en documenten, zoals de reserveringsovereenkomst
- Controleren van de bouwgeschiedenis van de eigendom (waardebepaling)
- Beoordelen van de koop- en verkoopovereenkomst en adviseren over de juridische gevolgen en verplichtingen
Een advocaat heeft een andere functie dan in Nederland. Bij een Portugese aankoop wordt deze praktisch altijd ingeschakeld!
Stappen voor het verkrijgen van een hypotheek in Portugal
Als je hebt besloten om een woning in Portugal te kopen, zijn er enkele belangrijke stappen die je moet volgen om je droomhuis te vinden en te financieren.
Stap 1: Zorg dat je een NIF-nummer hebt
Om financiële transacties in Portugal uit te voeren, inclusief het kopen van een huis, heb je een NIF nodig, wat staat voor Número de Identificação Fiscal, soms ook wel het bijdragenummer genoemd – Número de contribuinte.
Dit is een negencijferig individueel belastingidentificatienummer en je kunt zonder dit nummer geen bankrekening openen of een huis kopen. Je NIF kun je persoonlijk verkrijgen bij een lokale overheidsinstantie, bekend als een Finanças, of via je belastingvertegenwoordiger of advocaat.
Stap 2: Vind een hypotheekadviseur gespecialiseerd in Portugese hypotheken
Het verkrijgen van een hypotheek in Nederland of België kan al ingewikkeld genoeg aanvoelen, maar de uitdaging wordt alleen maar groter in een ander land, met andere regelgeving en een nieuwe taal. Gelukkig hoef je dit niet alleen aan te pakken. Vind via holapedro een hypotheekadviseur met ervaring in het verkrijgen van hypotheken in Portugal voor non-residenten, en die bekend is met lokale geldverstrekkers en hun eisen!
Als je niet weet waar te beginnen, chat dan met Pedro en hij helpt je de juiste persoon vinden.
Stap 3: Kies de juiste makelaar en juridische ondersteuning
Bij het kopen van een woning en het verkrijgen van een hypotheek in Portugal, is het cruciaal om logistiek en taalbarrières in overweging te nemen.
Het is ideaal om samen te werken met professionals die een grondige kennis van het Portugese rechtssysteem hebben en die ook Engels spreken, om informatie nauwkeurig voor je te vertalen en ervoor te zorgen dat het proces duidelijk en overzichtelijk is voor alle partijen.
Niet alle makelaars zijn even betrouwbaar. Dit komt ook omdat er in Portugal nauwelijks exclusieve listings bestaan. Dit betekent dat een makelaar concurreert met andere makelaars, voor wie een woning als eerste verkocht heeft. Onze tip is dan ook altijd om nóóit overhaaste beslissingen te maken, door aandringen van een makelaar.
Lees beoordelingen en controleer de referenties van de mensen met wie je werkt. Je kunt ook onze hypotheekadviseur om aanbevelingen vragen.
Aan de slag met je hypotheek in Portugal!
Via HolaPedro doe je een maatwerk berekening om je maximale financiering uit te vinden. We toetsen je op alle mogelijke variabelen en je ontvangt een slimme hypotheeksimulatie. Zo ken je binnen 20 minuten jouw hypotheekmogelijkheden in Portugal!
Of liever eerst ?