Wat zijn de eisen voor een hypotheek in Spanje?

De voorwaarden om in aanmerking te komen voor een Spaanse hypotheek verschilt flink tussen Nederlandse en Spaanse banken. Er zijn heel veel eisen, maar we proberen je op de hoogte te brengen van de belangrijkste vuistregels omtrent acceptatiecriteria:

Acceptatiecriteria voor een hypotheek in Spanje

Vaak gaan Nederlanders en Belgen er vanuit dat het hypotheekproces in Spanje hetzelfde loopt als in NL of BE. Vaak worden ze geconfronteerd met het feit dat Spaanse banken bést wel een beetje streng zijn. Zo zijn er veel criteria waar je aan moet voldoen. Sommige van deze criteria zijn definitief (je moet er aan voldoen) en sommige zitten in een grijs gebied. Dat betekent dat er wel iets mogelijk is, maar dat de Spaanse bank jouw casus een lagere prioriteit geeft. We lopen de belangrijkste acceptatiecriteria door, startende met je inkomen:

Inkomenseisen voor een Spaanse hypotheek

Allereerst en ook het belangrijkste criteria is dat in Spanje altijd een vast maandelijks inkomen (liefste uit arbeid) aantoonbaar moet zijn. De bank moet kunnen zien dat je voor een langere periode op structurele (maandelijkse) basis een vast salaris ontvangt. Waarom? Dit geeft zekerheid voor de Spaanse bank. Ze kijken naar de huidige situatie (je laatste salarisstroken) en het gemiddelde van afgelopen twee jaar (via je inkomstenbelasting). Een inkomen uit uitkering wordt praktisch nooit geaccepteerd door banken in Spanje.

Voor ondernemers is dat natuurlijk lastiger. Hier kijken de banken meer naar je afgelopen 3 jaar. Je dient minimaal 2 volledige IB aangiftes + jaarrekeningen kunnen overleggen. In het geval van een B.V. of soortgelijk, word je managementfee genomen. Heb je ook dividendinkomsten of box 3 inkomsten? Dan zul je echt met een gespecialiseerde adviseur moeten praten (Tip: Pedro helpt je graag).

Vragen over de inkomenseisen:

• Kan ik met een tijdelijk contract een hypotheek aanvragen?
  Dat kan zeker. Net als in NL of BE heb je een intentieverklaring van je werkgever nodig. De banken kijken daarnaast ook naar je afgelopen 2 jaar via je IB. Je historie doet er dus ook toe.
• Wat als ik in de toekomst meer ga verdienen?
  De banken in Spanje zijn erg conservatief. Ze gaan nooit uit van toekomstige inkomsten. Dus niet van een hoger salaris, noch van inkomsten uit een B&B of businessplan. Alleen je historie en nu doet ertoe.
• Kan ik bonussen of inkomen uit verhuur meenemen?
  Ja, dat kan. Bonussen mogen opgeteld worden bij je inkomen, mits deze aantoonbaar op je IB staan. Inkomen uit verhuur worden als secundair inkomen beoordeeld. Hier wordt gekeken naar de huurinkomsten minus de hypotheeklasten op de verhuurde woningen, maar er wordt wel een correctie toegepast.

Als laatste stellen de banken ook eisen aan een minimum aan inkomen. Verdien je minder dan €2500 per maand? Dan zullen er weinig banken warm lopen en raden wij het niet aan om een hypotheek in Spanje te nemen. Maar het inkomen zelf is niet het belangrijkste, want je hebt ook lasten. Daarom gaan wij uit van een DTI (dept-to-income ratio). Hieronder meer daarover!

Besef je dat Spaanse banken veel aanvragen krijgen. Hoe beter jouw aankoopprofiel en het potentie voor de Spaanse bank, hoe hoger je op de lijst komt. Een slechte aanvraag zal dus langer duren voor de bank dit in behandeling neemt en het proces zal moeizamer verlopen.

Inkomensdrempel en DTI

In Spanje is het gewoon dat je maximaal 35% van het gezamenlijk netto-inkomen uitgeeft aan je bruto woonlasten. Let dus op: dit betekent de bruto woonlasten in Nederland én de woonlasten van een eventuele financiering in het buitenland sámen. Tevens worden hier de overige kredieten, zoals leasecontract, creditcard schuld of alimentatieverplichtingen in meegenomen.

Dit is Spanje echt een harde eis en indien dit percentage wordt overschreden, wordt een hypotheekaanvraag in Spanje bijna altijd afgekeurd. We hebben hieronder een voorbeeldberekening voor je opgesteld. Je kunt dit echter ook zelf berekenen via onze hypotheekindicatie.

Voorbeeldberekening DTI

Je ziet in dit voorbeeld dat je dus onder de 35% zit. Dat is mooi! Maar houd er rekening mee dat je dus nog maar 9,4% van je inkomen overhoudt voor een hypotheek in Spanje. En dat is dan weer niet zoveel in deze casus.

Eigen vermogen inleggen eis

Mogelijk las je al ergens dat je niet 100% kunt financieren in Spanje. Nou, dat klopt. Dit is slechts 70%. De Spaanse bank vereist dat je 30% van de aankoop zelf inlegt als non-resident van Spanje. Daarnaast kun je kosten koper ook niet mee financieren. Deze kunnen 10-14% van de aankoopsom bedragen. Dat betekent dat de bank eist om een aanzienlijk bedrag uit eigen middelen in te leggen.

Eisen aan leeftijd & looptijd

Een hypotheek in Spanje heeft een maximale looptijd van 25 jaar voor non-residenten. Anders dan in Nederland, dient de hypotheek voor het 75e jaar volledig te zijn afgelost. De banken in Spanje nemen graag een grote risicovermijding als het gaat om levensverwachting. Dit betekent dat een aanvrager met een leeftijd van 55 jaar hierdoor slechts een hypotheek kan krijgen met een looptijd van maximaal 20 jaar. De Spaanse bank baseert de looptijd bijna altijd op basis van de oudste persoon in het geval je samen aankoopt.

Banken in Spanje zullen daarnaast niet zo snel een hypotheek in Spanje uitgeven als je ouder bent dan 65. De minimale looptijd is namelijk 10 jaar, om zo de aflossing te spreiden. Ook tussentijds aflossen is niet heel gewoon in Spanje, dus daar staan soms ook boetes op. Iets dat je zeker met Pedro moet bespreken!

Bij Spaanse banken is aflossen standaard. Spanje kent daarom alleen een annuïtaire hypotheekvorm.

Toetsen of je aan de eisen van de banken in Spanje voldoet?

Dan is de hypotheekindicatie van holapedro dé oplossing. Hiermee word je getoetst aan de eisen en ontvang je een uitgebreid financieel rapport met je hypotheekmogelijkheden in Spanje. Vamos!

Start je hypotheekberekening

Of liever eerst met Pedro overleggen?

Voldoe ik aan de eisen van Spaanse banken?